Jeg skal her på at komme med nogle tanker omkring markedsføring af lejeboliger på nettet og særligt annoncering med Google Ads for lejeboliger. Generelt det at markedsføre lejeboliger på nettet. Lejeboliger er jo en helt særlig ydelse og der er en række forhold som gør annoncering og markedsføring noget anderledes og det kan være ret besværligt at komme i mål. Jeg kommer særligt ind på brugen af Google Ads til markedsføring at lejeboliger på nettet. Gennem mit arbejde med annoncering med Google Ads og benytte andre trafikkanaler til at hente trafik til lejeboliger og skaffe udlejninger mange steder i landet har jeg nogle særlige erfaringer jeg gerne vil dele ud af. Endeligt er der også nogle tanker om Facebook annoncering for lejeboliger.
Jeg forsøger både at tage et makroperspektiv på lejeboligen som ydelse og diskutere en række praktiske forhold.
1 Hvad er særligt omkring markedsføring af lejeboliger?
Danskerne flytter hele tiden og der er voldsom vækst i antallet af flytninger. Tal fra Danmarks Statistik viser at 2022 var et rekordår for flytninger. Tallene viser ikke nogen konkret om skift mellem lejeboliger og ejerboliger men det er åbenlyst at lejeboliger må være en del af mønsteret.
Rene tal for månedlig søgevolumen i Google Ads bekræfter efterspørgslen på lejeboliger. Dette er naturligvis kun en del og man kunne sagtens også kigge på segmenter som søger på “boligforeninger”, “andelsboliger”, “kollegieværelser”, “projektboliger” og meget mere.
🏠 lejebolig 27.100
🏠 bolig til leje 2.400
🏠 lejligheder til leje 9.900
🏠 ledige lejeboliger 1.600
🏠 lejelejligheder 1.300
🏠 lej hus 6.600
Efterspørgsel på lejeboliger i Danmark er ganske høj og styret af mange forhold. Fortsat urbanisering skaber efterspørgsel i de større byer. Renteniveauet og boligpriser er naturligvis også styrende for hvor mange der har præference for en lejebolig.
Overvejer man Google ads som en kilde til at tiltrække trafik til en website med lejeboliger vil noget måske overraske. Man vil opleve at klikpriser i Google Ads er ret billige for lejeboliger og det er ikke usædvanligt at kunne få et klik på et søgeord relateret til “lejebolig” for DKK 3-4. Mere om årsagen til det senere. Men trods det og søgevolumen taget i betragtning er man ofte nød til at begrænse sig kraftigt. Det vil i praksis betyde at man koncentrerer sig en bestemte søgeord eller og/eller er selektiv omkring det område hvor man vælger at afvikle annonceringen.
Men hvorfor i det hele taget bruge energi på annoncering og Google Ads for lejeboliger? Der har de seneste år været et voldsomt byggeboom og der er historier som denne om 10.000 ledige lejeboliger i Aarhus og lige nu giver en søgning på BoligPortal 19.063 ledige boliger i Danmark. Eksempelvis lokkes der i øjeblikket med indflytning uden krav om forudbetalt husleje og nedsat husleje i en periode visse steder.
Så uanset stor efterspørgsel på lejeboliger er der misforhold og en del udlejere står med udfordringer. Man skal forestille sig at det er dyrt for ejendomsudviklere og udlejere generelt at have tomgang i et boligkompleks. Det er ikke usædvanlig at kigge på boligprojekter hvor den gennemsnitlige månedlige huslejeindtægt er måske DKK 10.000 – 12.000 og hvor 15-20 lejemål er ledige. Så det giver god mening at bruge midler på Google annoncer og anden markedsføring.
Se eks. dette byggeprojekt jeg lige falder over hvor tomgangen er knap 100 boliger og vi taler således en mistet huslejeindtægt på langt over 1 million om måneden! Markedsføring af lejeboligerne er derfor oplagt og nødvendigt.
1.2 Boligen er en megatrend og uklar intention i søgeadfærd
Boligen som en megatrend afspejler en markant forandring i vores livsstil og prioriteter. Det fik særlig vækst under coronaårene men har vel altid været der og sammenlignet med andre lande er der næppe nogen for hvem boligen betyder så meget. Vi elsker programmer som “Hammerslag“, “Kender du typen?” og “Beliggenhed, beliggenhed, beliggenhed” og boligstof er bare spændende. Det har som effekt at mange boligsøgninger formentligt er ufokuserede og ikke reelt dækker over nogen som i virkeligheden er boligsøgende. Danskerne er populært sagt altid på jagt efter en bedre bolig men om de reelt er flyttemodne og boligsøgende er mere usikkert.
Det skal man have i tankerne når man annoncer med Google Ads for lejeboliger. Særligt hvis man afvikler Google Display eller Facebook annoncer for boliger vil man opleve rigtigt mange kliks selv for de formater men om de der klikker på annoncen reelt er i markedet for en lejebolig eller det blot er almindelig nysgerrighed skal man nok holde sig for øje. Man skal også gennemtænke sin remarketingstrategi. Smider man i virkeligheden gode penge efter dårlige og ikke rammer dem som reelt set er boligsøgende men blot de nysgerrige?
1.3 Tidshorisonten er typisk lang og en kompleks beslutningsproces
De fleste planlægger et skift af bolig lang tid før det er relevant. Der kan jo være en længere opsigelsesperiode i en eksisterende bolig eller måske endda et boligsalg der skal gennemføres. Man kan endvidere forestille sig en tidshorisont på mange år hvor man planlægger en pension fra arbejdsmarkedet og vil lige orientere sig om lejeboliger nu og her og derfor løseligt googler lejeboliger.
Da boligudgiften er den største udgift for de fleste danskere er det naturligvis også en kompleks – ofte kollektiv – beslutning hvor mange alternativer overvejes. Sammenholdt med det faktum at der er rigtigt mange ledige lejeboliger vil man – alt andet lige – opleve en lav konverteringsgrad på annoncerne. De målepunkter i form af bookninger af fremvisninger, telefonopkald og kontaktforme som man opererer med vil derfor se svage ud. Det er een af flere faktorer bag at klikpriser for søgeord relateret til lejeboliger på Google Ads er forholdsvis lave.
1.4 Mange danskere er priset ud af boligmarkedet
Ejerboliger er er mange steder eksploderet i pris og det særligt i Hovedstadsområdet og de store provinsbyer. Fænomenet har vel stået på i over 20 år og nogle taler endda om et generationstyveri til fordel for del som kom ind på købermarkedet i 1980’erne og 1990’erne. Det gør det særligt svært for førstegangskøbere at etablere sig i en købebolig og mange kigger derfor efter en lejebolig. Lejemarkedet er opdelt i to grupper og det er dels boligmassen før 1992 hvor huslejen er reguleret med et huslejeloft og så nye lejeboliger opført efter 1991 hvor huslejen er sat mere eller mindre fri.
Det gør også at prislejet for de sidste er på et niveau hvor rigtigt mange ikke kan være med. Det handler ikke kun omkring lavindkomstgrupper men også unge og singler der kan have svært ved at løfte huslejer på over 9.000-1o.000 for en temmelig regulær 2-3. værelses lejebolig. Det skaber enorm frustration i visse kredse. Vil man se den frustration udfolde sig er et godt sted at starte kommentarsporet på Facebook annoncer for lejeboliger. Læs længere nede om kommunikation af huslejepriser men det vigtige er at man er klar over at der er dette segment som stærkt reagerer på lejeboliger i den nyere boligmasse.
2. Tips til Google Ads til markedsføring af lejeboliger
Omkring kommunikation i Google Ads annoncer for lejeboliger er det værd at hæfte sig ved en størrelse analyse gennemført af Center for Bolig og Velfærd. Rapporten undersøger befolkningens boligønsker og præferencer for forskellige boliger, deres ejerform, omgivelser og beliggenhed. Den er baseret på en survey med telefoninterviews, som blev gennemført i foråret 2008 blandt 1.500 personer over 15 år. Undersøgelsen er tilgængelig her og Boligøkonomisk Videnscenter omtaler den og har tilsvarende betragtninger her.
De centrale faktorer der peges på omkring valgkriterier for boliger generelt er disse og det kunne man jo lade sig inspirere af under annonceskrivningen i Google Ads hvis altså den boligmasse man promoverer matcher det og det i øvrigt er beskrevet på websitet.
1 Undgå sociale gener: Denne faktor viser en tæt sammenhæng med præferencerne for sociale forhold i boligområdet, herunder sociale udfordringer, kriminalitet og støj.
2 Gode vilkår for børn: De afgørende faktorer inkluderer optimale betingelser for børn, kvaliteten af skoler og fællesfaciliteter. Proximity til arbejdspladsen har også en vis betydning.
3 Social homogenitet: Beboernes lighed og ideelt set dansk nationalitet er vigtig. Der er en vis sammenhæng med ønsket om at bo tæt på ens opvækststed.
4 Tæt på naturen: At bo i nærheden af grønne områder og vand er afgørende. Desuden ønsker man i nogen grad at undgå støj.
5 Sociale netværk: Primært er det vigtigt at bo i nærheden af ens opvækststed, venner og familie. Afstand til arbejdspladsen har også stor betydning.
6 Byens tilbud: Det er essentielt at bo tæt på byens liv og gode offentlige transportforbindelser. Fælles faciliteter i boligområdet og nærhed til arbejdspladsen vægtes også højt.
Man ved som nævnt en masse om danskernes flyttevaner. Det er særligt unge der af naturlige årsager flytter og det skal naturligvis tænkes ind i kampagneafviklingen i Google Ads. En anden signifikant viden som jeg kan bekræfte gennem afviklingen af mange Google Ads kampagner for lejeboliger er at langt de fleste flytninger er ganske korte. 62% af alle flytninger i 2020 skete inden for samme kommune. Hav endeligt det i tankerne når der tages stilling til geografi i Google Ads kampagnen.
Funder særligt over valget af søgeord og tænk over de umiddelbart små forskelle der kan være i en søgning på “lejebolig aarhus” og “lejebolig aarhus c”. Den første er en ret bred søgning mens det sidste er snæver både geografisk men udtrykker muligvis også en interesse i gammel byggestil men det gør første måske ikke. Der kan også i søgninger ligge gemt en intention om at finde en lejebolig med lav husleje ud fra et kendskab til områdets prisniveau.
3. Annoncering og markedsføring for lejeboliger med Facebook
Mange vil nok kigge i retning af Facebook og tage Facebook annoncering for lejeboliger ind i overvejelserne. Her skal man være opmærksom på at boliger er en særlig annoncekategori i Facebook og der knytter sig nogle skarpe begrænsninger i mulighederne for målretning. Man må eksempelvis ikke udvælge bestemte aldersgrupper og man skal mindst annoncere i en radius af 15 km hvilket ikke altid er hensigtsmæssigt. En målgruppe som forældre med hjemmeboende børn. ægteskabsstatus og andre størrelser der kunne være velegnede til annoncering for lejeboliger er ikke tilgængelige
4. Særligt om husleje og beliggenhed
Jeg ser ofte Google Ads formuleret som nedenstående for lejeboliger. Jeg ser også Facebook annoncer formuleret nogenlunde p samme måde. Vi ved at beliggenhed er en altafgørende faktor for de fleste boligvalg. Her ser man kun i svagt synligt i annoncebeskrivelsen at boligerne ligger i Ørestaden som er et område der deler. Nogle vil gerne bo men andre vil absolut ikke bo der.
Man har heller ikke valgt at vise huslejens størrelse. I de pågældende lejeboliger starter huslejen ved DKK 12.000 månedligt uden forbrug for den mindste 2-værelses lejlighed. De fleste boligsøgende i kategorierne studerende, enlige, pensionister samt visse lavindkomstgrupper vil ikke være i målgruppen og det er nytteløst at betale for deres kliks og muligvis udsætte dem for frustration. Har man i øvrigt studeret kommentarsporet for Facebook annoncer for lejebolig vil man kunne nikke genkendende til at huslejeniveauet særligt i København skaber frustration og nogle gange vrede.
Endnu et eksempel. Dette website promoverer i skrivende stund kun boliger der ligger i Hillerød og i Greve. Her kunne man kommunikere dette frem fremfor det retorisk ligegyldige “Find dit nye hjem hos os”. Dem som så Hillerød og Greve eksplicit nævnt kendte præmissen før de klikkede.
Overvej derfor kraftigt eller test i det mindste effekten af at promovere de lejeboliger man rent faktisk har ved at vise huslejeniveau og naturligvis beliggenhed. Jeg har set annoncer med knap en halvering af klikraten ved at vise huslejepriser men man får så et helt andet engagement på websitet. Vælger man at eksperimentere med at vise huslejepriser i annoncer kan man så med fordel teste om der måske skal vises det laveste huslejeniveau eller et gennemsnitligt huslejeniveau?
Kontakt mig
Hvis i har en række lejebiliger eller projektboliger hvor det kniber med at finde lejere kigger jeg gerne på det og giver mit besyv med. Det vil indbefatte at jeg kommer med et bud på markedsføringen, budgetter, måling af effekt og meget mere. kontakt mig endeligt skulle det have interessere.
